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不要总是幻想楼市放大招……

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  • 2024-10-30 14:18:10
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摘要: 能够从政策中受益的,主要是高线城市的改善型需求。想小换大、逃离“老破小”的,可以关注政策落实的后续情况,谨慎地选择“上车”时机...

不要总是幻想楼市放大招……

能够从政策中受益的,主要是高线城市的改善型需求。想小换大、逃离“老破小”的,可以关注政策落实的后续情况,谨慎地选择“上车”时机。

撰文丨关不羽

前不久,在一个新闻发布会上,住建部领导宣布,将在前期城中村危旧房改造的基础上,新增100万套改造任务,并通过货币化方式加大政策支持力度。

货币化棚改重启,加上近期各种刺激政策落地,再次点燃了楼市的希望……

01

今年“10·1黄金周”的楼市含金量很足,一线城市的房产交易数据很好看。

热度蹿升最明显的是深圳。据10月28日《深圳商报》报道,深圳“9·29”楼市新政发布后,各大楼盘销售中心购销两旺,二手房成交量大幅增加。

据统计,10月1日至26日,深圳新建商品住宅网签认购10030套,日均认购量约390套,创下近年来月认购量新高。文章还称,深圳“市场活跃度显著提升,房地产市场止跌回稳态势明显”。

上海的看点是二手房交易量大增。10月1日至13日,上海二手房总成交套数达到7949套,环比上涨7.7%;而相较于去年同期,涨幅更为明显,成交同比涨幅超75%。

这波深沪的“金十”行情,是“9·29”两地解限新政催生的,像前面提到的《深圳商报》报道,就直接指出是“9·29”楼市新政的作用。北京和广州的情况也差不多。

不要总是幻想楼市放大招……

4、5月份一二线城市纷纷“解限”,楼市启动。出一波政策来一波行情。政策刺激的有效期短则一周,长则一月。

比如,上海5月27日发布“沪九条”新政。6月份二手房交易量2.6万套,环比大涨40%。7月份迅速回落到2.04万套,环比下跌22.5%。9月份只有1.59万套,与年初相差无几。上海楼市在这轮“政策行情”中已经算是表现上乘,其他地方“帅不过三秒”、毫无波澜的更不在少数。

既然房市解限新政是有效的,那就得持续。因此,住建部门在节后及时推出重启货币化棚改的“大招”,也在情理之中。

02

上一轮棚改之所以能把楼市搞得风生水起,是因为极限资金导入的“超级大餐”。

2015年至2018年棚改高潮期,4年开工2442万套,年均600万套,注入房地产的资金高达8万亿左右。相形之下,这轮“新增100万套改造任务”,蛋糕变少了。

而且,这100万套覆盖地级以上35城,比2015年大规模棚改的52城要少。如果“雨露均沾”,每城不到3万套。

这点“雨露”,也不好拿。货币化棚改投入的资金分三部分——政策性的扶持资金,地方专项债和市场融资。本质上就是用少量的政策扶持资金撬动金融杠杆。

不要总是幻想楼市放大招……

在棚改启动阶段,负债主体是地方政府和房企。地方专项债由财政部代发,还不出是要中央财政兜底的,“天花板”不会很高。房企参与棚改的融资,没有地方财政隐形担保很难拿到。地方财政隐形担保的主力是城投等地方融资平台,早已风光不再。

因此,这轮棚改启动,可获得的金融资源大不如前。

启动阶段配杠杆的债务包,最终要靠楼市的终端销售消化。35城虽多,但是其中有产业基础、人口稳定流入、具备有效市场需求的有多少呢?

35城“雨露均沾”,有能力有意愿启动的有几城?最终能通过卖房“出货”还债的又有几城?谁都没底。

不是住建部不想放大招,而是形势比人强,不能放大招。有2015年的前车之鉴,受制于现实条件,随手“画饼”300万套、500万套也没意义。上面敢放,下面未必敢接。

能从中这一政策中获益,只是少数高线城市的楼市。

03

货币化棚改主要是释放楼市的改善型需求。北上广等一线城市和经济发达地区的中心城市,是改善型需求的主力。

这些经济发达城市是中国经济的主力,长期承担高比例的转移支付,导致城市更新的水平远远滞后于经济发展水平。其中的落差积累了更多的改善型需求。

比如东部沿海某城市,目前存量住宅800万套中,“老破小”占比高达60%,比中西部中心城市西安、重庆高出20%左右。

这种居住环境和经济发展水平脱节的情况,已经影响市民的生活质量。新市民受苦不小,高昂的租金、巨额的房贷却只能换来简陋的“蜗居”,真是“苦不堪言”。本质上这是城市更新的公共服务投入不足,造成居住成本过高的结果。

意愿和能力相匹配,才能形成有效的市场需求。居住的改善型需求也是如此。

经济发达地区中心城市的地方政府有更强的财政能力,保障货币化棚改。这些地区的居民存款和收入,大幅高于全国平均水平,响应政策的经济能力较强。过去是高昂的房价抑制了居民的改善性需求,而这正是货币化棚改的用武之地。

不要总是幻想楼市放大招……

货币化棚改本身具有一定的福利属性,而且主要是“熟地”再开发利用,有降低基建成本、生活设施配套成本的空间。只要地方政府愿意让利于民,货币化棚改可以降低居民成本,从而更好地释放改善型需求的市场潜力。

由此形成的链式反应,会从中低端市场向上传导,“溢出”一定的土地红利。这对缓解地方政府财政压力、改善营商环境,会有帮助。

因此,在经济发达地区的高线城市重启货币化棚改,加大城市更新的力度,的确可以对当地楼市产生较为明显的正面作用。

前提是,不能走土地财政竭泽而渔的老路。如果再把货币化棚改搞成了高杠杆的债务游戏,即便是经济发达地区的中心城市,也承受不起高负债的后果。

04

这轮重启货币化棚改的政策效果还有待观察。如果是上轮棚改那样搞下沉式的“雨露均沾”,那么对楼市的提振作用微乎其微,甚至有“下沉”导致失控的风险。

楼市回稳不可能脱离宏观经济的回暖,急不得。目前靠政策调整释放的是存量需求,解限多少就释放多少,因此“药不能停”。但是,这种解除限制带来的存量释放,终究会到头的。

重启货币化棚改的政策“续杯”,无非是挖掘存量需求潜力的更进一步。但是,资金规模和适用范围都很有限,不能指望楼市就此走上快车道。

能够从这一政策中受益的,主要是高线城市的改善型需求。想小换大、逃离“老破小”的,可以关注政策落实的后续情况,谨慎地选择“上车”时机。

不要总是幻想楼市放大招……

此外,如果政策落实到位、操作得当,那么有意在高线城市安家落户的“刚需族”,也将是潜在的受益者。

至于投资性需求,切勿盲目跟风“买房抗通胀”。楼市的长期动力,是经济真实增长,而不是通胀。

只有真实的经济增长才能带动真实的资产升值,才能有居民收入增长的稳定预期。两者叠加才有房产升值的空间,高通胀未必带来高增长。高通胀、低增长的经济环境下,固定资产因其流动性差,并不具备保值功能。何况目前中国经济并没有高通胀的迹象。

现阶段有意购房的,还是以居住功能为重,量入为出、量力而行。

(转自:凤羽财经)

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